Crédit immobilier : pourquoi la caution est souvent préférée à l’hypothèque

Afin de se protéger quand elle prête de l’argent pour financer un bien immobilier, la banque prend différentes garanties. Elle impose tout d’abord à l’emprunteur, dans le cas général, de souscrire une assurance qui lui permettra d’être quand même remboursée si celui-ci décédait ou rencontrait de graves problèmes de santé, l’empêchant de travailler – c’est l’assurance emprunteur.

Mais d’autres difficultés, comme la perte d’un emploi ou un divorce, pouvant conduire à un défaut de paiement, la banque prend des garanties supplémentaires. La plus connue du grand public est l’hypothèque. Son image est toutefois sulfureuse, car elle permet à la banque de saisir le bien immobilier et de le vendre à son profit, si besoin.

Article réservé à nos abonnés Lire aussi Les crédits immobiliers restent extrêmement bon marché en cette rentrée

En pratique, l’hypothèque doit être inscrite par un notaire auprès des services de publicité foncière. Elle peut concerner le bien immobilier en cours d’achat ou un autre logement déjà possédé par l’emprunteur.

Indemnisée en priorité

La banque a d’autres solutions pour garantir l’emprunt, comme le dispositif du « privilège de prêteur de deniers » (PPD), un dispositif proche de l’hypothèque qui lui permettra, lui aussi, de saisir le bien en cas de défaut de paiement. Mais elle sera ici indemnisée en priorité par rapport aux éventuels autres créanciers. Comme pour l’hypothèque, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Le PPD est souvent souscrit pour un investissement dans l’ancien, l’hypothèque pour les logements neufs.

A noter que pour les personnes disposant d’un patrimoine important, la banque peut utiliser une partie de celui-ci pour « nantir » le crédit. Elle pourra, par exemple, devenir bénéficiaire d’une assurance-vie. Cette solution reste cependant marginale.

Article réservé à nos abonnés Lire aussi L’apport initial, une condition sine qua non pour obtenir un crédit immobilier ?

La garantie à laquelle les banques ont le plus fréquemment recours reste en effet la caution – quand l’établissement prêteur délègue le risque de défaut de paiement à un organisme tiers. C’est ce dernier qui prendra alors en charge les mensualités en cas de souci, et se retournera ensuite contre l’emprunteur. Cette solution est la préférée des banques, elle leur évite de devoir saisir le bien pour le vendre ensuite, avec toutes les incertitudes et les efforts que cela représente.

« L’emprunteur n’a généralement pas son mot à dire sur la garantie souscrite par la banque », précise Maëlle Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Pourtant, ce choix n’est pas sans incidence pour l’emprunteur et détermine parfois l’obtention du crédit : « Les banques préfèrent de loin le cautionnement, si le dossier n’est pas accepté par l’organisme tiers, il peut arriver qu’elles refusent le prêt », indique Mme Bernier.

Il vous reste 57.86% de cet article à lire. La suite est réservée aux abonnés.