Est-il intéressant de détenir sa résidence principale dans une SCI ?

Les statuts de la SCI devront clairement mentionner tous les points relatifs à la gestion du bien immobilier.

Pour organiser la transmission de sa résidence principale tout en conservant les pleins pouvoirs sur celle-ci, il peut être judicieux de la détenir dans une société civile immobilière (SCI).

Ce mode de détention permet en effet d’envisager la transmission du bien à ses enfants en leur donnant progressivement les parts de la SCI dans des conditions fiscales avantageuses, puisque les donations bénéficient, tous les 15 ans, d’un abattement de 100 000 euros par enfant et par parent. Vous pourrez donner les parts en pleine propriété, ou en nue-propriété pour en conserver l’usufruit.

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En rédigeant les statuts de la SCI, il faut être très vigilant sur les détails des pouvoirs conférés au (x) gérant(s), à savoir vous, le(s) parent(s). Ils doivent vous protéger de votre vivant, et protéger le parent survivant – qu’il soit conjoint, partenaire de pacte civil de solidarité (pacs) ou concubin. Et les statuts devront clairement mentionner tous les points relatifs à la gestion du bien – son entretien, sa vente éventuelle, le réemploi des fruits de la vente, etc.

Opération onéreuse

Un calcul s’impose toutefois car cette opération est onéreuse : il vous faudra généralement régler au notaire environ 1 % de la valeur du bien au titre de l’apport du bien immobilier à la SCI, plus 1 500 euros (en moyenne) pour la rédaction des statuts et les frais de constitution.

D’autres coûts indirects peuvent s’ajouter, comme la perte de l’abattement de 30 % sur la masse taxable de ce bien à l’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI. Une maison détenue en SCI ne peut en effet pas profiter de l’abattement pour résidence principale au titre de l’IFI.

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Enfin, il faut tenir une « petite comptabilité » et réunir l’assemblée générale une fois par an. Mais les actionnaires étant les enfants et les parents, cela ne devrait pas vraiment être une contrainte.