Placements immobiliers : trois pistes méconnues

Comment investir dans l’immobilier sans avoir à acheter directement des immeubles, et sans dépendre, non plus, des marchés financiers ?

On pense bien sûr d’abord aux fameuses sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui gèrent des biens et redistribuent les loyers à leurs actionnaires. Si elles ont les faveurs des épargnants depuis plusieurs années, il y a d’autres produits de placements immobiliers non cotés en Bourse, aux logiques d’investissement différentes, notamment le crowdfunding, les fonds immobiliers et les sociétés civiles immobilières (SCI).

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Avec le crowdfunding, l’épargnant prête de l’argent, par le biais d’une plate-forme de financement participatif, à un acteur de l’immobilier afin que se monte une opération. Il s’agit souvent d’un programme de promotion (comme la construction d’un immeuble neuf de logements ou de bureaux) ou d’une opération de rénovation lourde d’un bâtiment existant par un marchand de biens.

Dans ces deux scénarios, le remboursement du prêt obligataire consenti à cet acteur s’effectuera une fois la totalité des lots commercialisée. L’opération se débloquera donc généralement au bout de douze à trente-six mois.

Les atouts du crowdfunding

Participer à ces projets permet souvent de bénéficier d’une performance très intéressante, entre 7 % et 12 % par an. De quoi battre à plates coutures beaucoup d’autres placements. « Le rendement servi est ici élevé car l’épargnant est payé sur une partie de la marge du promoteur ou du marchand de biens. Cela n’a rien à voir avec la logique d’une opération d’investissement immobilier traditionnelle pour laquelle les revenus sont les loyers », explique Guillaume Lucchini, associé fondateur de Scala Patrimoine, un cabinet de gestion de patrimoine.

Outre son rendement potentiellement important, le crowdfunding immobilier dispose de plusieurs autres atouts. Il est facilement accessible à tous, grâce à une souscription en ligne. Il ne nécessite pas d’immobiliser son capital sur une longue durée. Et les tickets d’entrée sont modestes – quelques centaines d’euros. Revers de la médaille : ce placement ne portant que sur un seul projet, on pourra perdre tout le capital investi si l’opération capote ou si l’opérateur fait faillite. Afin de minimiser les risques, il convient de se constituer un portefeuille diversifié en mixant les opérations et les plates-formes.

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Seconde possibilité pour accéder à la pierre non cotée : les fonds immobiliers, qu’on retrouve sur le marché sous les acronymes OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier), FPCI (fonds professionnel de capital investissement) et FPI (fonds de placement immobilier). Proposés la plupart du temps par les banques privées et les conseillers en gestion de patrimoine, ces placements « clé en main » exigent souvent un engagement financier important – quelques dizaines de milliers d’euros, voire 100 000 euros.

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